La réduction des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), accordée par certains départements aux primo-accédants, vient d’être précisée par un décret du 8 septembre 2025 (n° 2025-946). Ce texte définit de manière détaillée les conditions d’application de l’allègement fiscal et les exceptions admises à l’obligation d’occupation du bien comme résidence principale.
Un dispositif encadré par la loi de finances 2025
Depuis la loi de finances du 14 février 2025, les départements peuvent réduire ou supprimer les droits de mutation pour les acheteurs d’un premier logement destiné à devenir leur résidence principale.
Pour bénéficier de cet avantage, l’acquéreur doit occuper le bien comme résidence principale pendant au moins cinq ans.
Délai d’occupation du logement
Le décret précise que le logement doit être occupé dans un délai d’un an à compter de la date d’acquisition.
Lorsqu’il s’agit d’un bien en construction, ce délai court à partir de la déclaration d’achèvement des travaux.
Il est toutefois porté à six ans lorsque le logement est destiné à être occupé au moment du départ à la retraite de l’acquéreur.
Définition de la résidence principale
Selon l’article 265 du CGI, un logement est considéré comme résidence principale s’il est occupé au moins huit mois par an.
Ce principe connaît plusieurs exceptions en cas :
- de force majeure,
- de raisons de santé,
- d’obligation professionnelle, notamment lorsque :
- l’emploi impose des déplacements réguliers,
- le contrat de travail contraint à résider ailleurs,
- ou en cas d’éloignement temporaire du lieu d’activité, dans la limite de trois ans.
Location temporaire autorisée sous conditions
La location du logement est possible pour une durée maximale de trois ans, à condition que l’acheteur soit confronté à l’un des événements suivants :
- mobilité professionnelle impliquant un déménagement à plus de 50 km ou un trajet supérieur à 1 h 30 ;
- décès de l’un des membres du foyer ;
- divorce ou rupture de PACS ;
- chômage d’une durée supérieure à un an, attesté par une inscription à Pôle emploi ;
- invalidité reconnue officiellement.
⚠️ La location saisonnière ou en meublé, ainsi que toute affectation à un usage professionnel excédant 15 % de la surface totale, restent interdites.
Cas des acquisitions conjointes
En cas d’achat par plusieurs personnes, chacun des acquéreurs doit répondre à la condition de primo-accession.
Toutefois, dans le cadre d’un couple marié sous le régime de la communauté, cette condition n’est pas exigée pour le seul membre acquérant le bien avec ses fonds propres ou par remploi/subrogation de biens propres, à condition que cela soit expressément mentionné dans l’acte.
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